近期，公募REITs二级市场价格波动持续加大，引发市场普遍关心。接受《证券日报》记者采访的机构和专家表示，部分投资者止损离场、部分基础设施项目经营业绩不及预期、投资者交易趋同等或是今年REITs价格连续下行的重要因素。不过，REITs二级市场的调整是价格逐步回归理性的过程，部分REITs产品已具备长期配置价值。

部分机构止损离场等因素

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导致市场大幅波动

今年以来，已上市的27只REITs产品均出现不同程度的下跌，其中有3只产品跌幅超过20%。

“REITs上市后，影响其二级市场价格的因素有很多，包括宏观经济、利率水平、股债市场表现、投资者结构、市场情绪等。”华夏基金管理有限公司基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆在接受《证券日报》记者采访时分析称，今年以来，由于部分机构投资者触发止损线，以及市场对负面消息较为敏感等原因带来REITs市场波动，而项目潜在的投资收益及业绩改善等信息并未被市场充分消化。

一位不便具名的REITs机构投资者在接受《证券日报》记者采访时认为，两方面原因造成近期REITs二级市场价格持续回调：一方面，部分REITs底层资产2022年及2023年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资者止损线、悲观情绪向其他REITs产品扩散等。另一方面，目前REITs投资者的结构仍以机构投资者为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。

此外，流动性有限、投资者认识不足等也是REITs市场波动幅度加大的主因。上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示，其一，目前REITs市场体量较小，单只产品规模和日成交额不大，在流动性受限的情况下，大资金的进出容易导致市场剧烈波动；其二，权益市场表现欠佳，导致REITs二级市场估值受到一定影响，而估值下调造成REITs持续调整；其三，目前我国REITs市场仍处于初期发展阶段，作为相对复杂的金融产品，投资者对REITs长期投资价值认识不足，尤其在市场出现较大调整时，配置意愿和风险偏好下降，容易造成过度交易。

REITs更具分红吸引力

原始权益人等增持护盘

事实上，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期投资者更看重产品的分红。

孙桂平表示，“REITs整体持有的都是较为优质的生息资产，按照最近一年累计可供分配金额和当前最新成交价格计算的分派率多在4%以上，产权类分派率平均为4.68%，特许经营类平均为9.09%，相较一季度末已有明显提升，可以说当前REITs的分派率已具备一定吸引力。”

“当前市场调整已使REITs产品价值显现，现金分派率及隐含的投资IRR皆达到较高水平，较其他可比金融产品收益率具有一定优势。”莫一帆如是说。

在中金基金相关负责人看来，REITs具有每年可分配金额按不低于90%比例向投资者进行分配的特性，且投资的底层资产是运营相对稳定的基础设施项目，随着二级市场价格的回调，REITs的隐含分红率进一步提升，更具分红吸引力。同时，REITs作为大类资产配置新选择，从收益特征来看，产品的长期投资回报主要包括来自在项目运营平稳的情况下可以提供的相对稳定的分红收益，较适合长期持有。

此外，部分原始权益人、基金管理人等也陆续加码REITs市场。近期，华夏中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT陆续发布了原始权益人的增持公告；华夏基金、中信建投基金、华安基金等也发布相关增持计划。业内人士认为，原始权益人、基金管理人等低位增持护盘行为，彰显了REITs长期投资价值，提振了市场信心。

REITs更多体现为配置价值

长期投资可带来稳定收益

“经过调整后的REITs长期投资性价比明显提升，未来REITs整体经营业绩有望边际改善，整体估值也有望趋向合理区间。”孙桂平认为，REITs更多体现为配置价值，可从更长期角度看待REITs投资。

博时蛇口产园REIT基金经理刘玄对《证券日报》记者表示，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的基本面情况而波动，市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。

在莫一帆看来，REITs适合作为长期的资产配置工具。随着经济稳步复苏，加之各类基础设施资产本身迎来基本面的改善，REITs产品的二级市场价格会向内在投资价值有序回归，为投资者带来长期稳定收益。

近期，首批获批的REITs扩募项目已完成扩募发售，进一步为REITs市场带来新的源头活水。中金基金相关负责人表示，未来，公募REITs的扩容、扩募有助于资本市场持续纳入多元化优质存量基础设施资产，更好发挥公募REITs作为资产上市平台，服务国家战略、支持实体经济的作用。

“随着REITs产品数量的持续增加，不同资产类型和产品之间将出现较明显分化，REITs市场将出现结构化行情机会。”孙桂平建议，投资者可更多关注分红稳定、收益率较高的REITs，最近跌幅较大且经营业绩较好的REITs，以及最近有望扩募的REITs。