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天河终于不缺货了!但,跟你有什么关系?

时间:2023-02-20 03:58:50      来源:广州房产置业顾问小张
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2023年的楼市,有很多令人措手不及的变化。

一开年,楼市就迎来了一波热潮,回暖忽如一夜春风来。

当然,突如其来的市场回暖,还是好理解的,毕竟去年被压抑的需求大量释放,加上整体市场环境、政策利好的好转,一切都是顺水推舟。


(相关资料图)

但另一个变化,则令人有些意外了——

楼市的焦点,在悄悄回归天河。

|广州璀璨的城市中心

这里的回归,不止是最近天河二手的疯狂热卖,而且价格不断刺破天花板:天啊!兰亭盛荟一套103㎡楼王,10.1万/㎡成交!

而是,2023年的天河,还有大批的新盘要来。

新盘多,意味着有竞争,对于整体市场而言,是好事。

但这个竞争其实又暗藏机会,因为 今年天河的新盘,都是豪宅 。

来看看下面这张图:

今年的天河楼市,看着热闹,但只属于极少数人。

不信,再来看一张详细的推售户型和价格统计表:

其一,120㎡以下的小户型占比很少,改善户型成为主流,甚至豪宅项目,基本只推大平层、叠墅产品。

其二,从目前曝光的吹风价来看,9万+/㎡已经是起步价,大部分项目价格都在10万+/㎡。手握1000万,在天河的选择,不多了。

而改善型的四房产品,主流面积段在120-160㎡左右,基本要去到1000万+,甚至1500万+。

其三,珠江新城、金融城的终极改善产品,面积段则在170㎡起步,没有3000万很难拿下。

换句话说,这些新盘的存在,将重新定义 天河的置业门槛 :

1000万,未来是天河的起步门槛;

1200-1500万,未来是天河的改善门槛;

如果想要5房这样的终极改善,那么需要3000万+。

因此,对很多人来说:天河不缺货,但可能跟你没有多大关系了。

买入天河,时机比选择更重要

所以,如果你不是塔尖富豪,目前想买入天河,只有一个建议——

时机比选择重要 。

再直接一点,买入天河,就是现在,快!

我们来举例看看:

珠江新城的保利冼村项目、合景ONE68,都是 奔着城市顶豪去的 。

户型清一色是大平层,至于定价,尽管往广州天花板去想象就对了。

│保利冼村项目规划效果图

金融城鹏瑞项目,目前的吹风价是20万+/㎡;而新城市领院,吹风价则是15万/㎡,且主推约158-‍‍‍210㎡的叠墅,一套单位算下来,至少2300万起。

至于保利中铁物流园地块,价格还没定,但地价摆在那。

其楼面价达4.59万/㎡,位居广州地价排行榜TOP8。目前在市场好的情况下,价格怎么定,其实比较难预计的。

但是目前 已经有很多改善客都在等 ,无论怎么定,能不能买到,都是在价格之前需要考虑的问题。

那么天河智慧城呢,目前没有全新盘,今年一季度,这里计划出让宅地。

未来会有新盘上市,但地价和楼价,不会便宜。

|智慧城南部居住地块位置示意图

此外,开发商都是追求快速回流资金的,尤其是在楼市回暖的情况下,往往对于首付比例、付款周期、网签名额,都会更加的严苛。

从去年的开盘,可以看到,天河优质的房源,优质楼层、好房源,且价格优惠的产品,几乎都向一次性客户倾斜。

而且,竞争相当激烈。

换句话说,未来即便有价格较笋的新盘入市,如果不是首付预算足够充足,甚至是准备好一次性付款,抢到的机会也很少。

尤其是,需要“买一卖一”的买家,转化周期很长,好项目的低价房源,根本不会等你。

所以说,预算不多,真的没必要等全新盘了。

相反,当下大家真的要把握的,是 目前天河的在售盘 。

而且,是要趁着窗口期,尽早买入。

在售新盘,8万以下的也不多了

不过呢,天河目前在售新盘,买入的门槛也已不低。

在售的10个项目中,价格还在8万/㎡以下的,只有四个盘。

尤其是小户型的产品,大多数项目只剩下尾货在推。

而这些项目中,保利天汇又是 产品最丰富,面积段跨度最大的一个 ,户型涵盖建面约90-218㎡三至五房。

不管是上车级的三房,改善四房,还是终极改善五房,都是供货量最丰富的一个。

所以说,2023年,如果还想买入天河, 保利天汇 就是你绕不开的必看项目。

|保利天汇五期门楼入口效果示意图

而最近,房产君也收到风,保利天汇刚刚推出了 五期新一批的稀有户型 。

对于想抢在众多豪宅新盘入市,天河价值再度跃升前,抓住天河入手机会的买家,无疑是极大的好消息。

| 保利天汇各组团规划示意图

毕竟,关注这个盘的朋友都知道,保利天汇的五期,是整个项目的王炸组团。

一方面,天汇五期 紧靠着奥体山体公园 (规划中) ,推窗就是葱翠山景,景观优势是几个组团之最。

另一方面,它是 纯住宅组团 ,居住氛围更纯粹,而且园林、外立面的打造,都是整个项目的TOP级标准。

约78万㎡综合体,天河很难再有的大盘

当然,除了产品和性价比,相比起目前在售的天河新盘,保利天汇脱颖而出的原因,还有两个关键词: 大体量、成长性 。

其一,体量足够大,是未来天河很难再有的大社区。

众所周知,在寸土寸金的天河买房,往往需要历经取舍的过程,学校、商业、交通只能择其一。

但保利天汇则不同,整个项目 足足有约78万㎡ ,园林、幼儿园、九年一贯制中小学、约12万㎡多元商业街……统统都在楼下。

这意味着,你无需为任何一个维度的配套做妥协。而且,这种超级综合体,未来也是很难被复制的。

丨保利天汇效果图

其二,是随着周边有序开发,天汇的价值还会得到夯实甚至提升。

今年一开年,广州高质量发展大会,就提出将推动127个旧改项目。

而天河火力最猛的,就在 天河智慧城核心区 ,涉及了新塘亿骏、凌塘村、沐陂村、岑村等多个改造项目。

其中,目前保利天汇一路之隔的 新塘亿骏旧改 的已经在稳妥推进,有望迸发更新蝶变的巨大能量。

|保利天汇一路之隔的新塘亿骏旧改位置示意图

大面积旧改的推动,目的很明确,为推动天河智慧城 CTD(中央科创区) 的发展腾挪空间。

实际上,这也是这两年,天河蓄力的方向。

来看一张图:

在天河智慧城核心区,光是保利天汇旁就有亿航无人机、广州路通、汇铂科技、安泰化学、德生科技、贪玩游戏、中科零壹、广州润生 8家实力科创企业总部 ,在如火如荼建设中。

还是那句话,人才是跟着产业走的。

而这也给了保利天汇,近水楼台先得月的机会。

加上,今年片区内,还有地块要供应,整个天河智慧城无论从热度,还是价值跃升,都将再上一个台阶。

所以说,本周末项目这一波产品的上新,也正是你把握天汇的难得机会。

| 保利天汇五期外立面效果示意图

最后,再强调一次,2023年是天河的井喷之年,而豪宅的爆发,反而让天河成为烫金之地,这还是在楼价不涨的前提下。

如果市场继续回温,天河必定领涨,到时候,这个窗口期将不复存在。

千言万语一句话: 请珍惜你还够得着的天河,够得着的保利天汇 。

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