2023年的楼市，有很多令人措手不及的变化。

一开年，楼市就迎来了一波热潮，回暖忽如一夜春风来。

当然，突如其来的市场回暖，还是好理解的，毕竟去年被压抑的需求大量释放，加上整体市场环境、政策利好的好转，一切都是顺水推舟。

(相关资料图)

但另一个变化，则令人有些意外了——

楼市的焦点，在悄悄回归天河。

｜广州璀璨的城市中心

这里的回归，不止是最近天河二手的疯狂热卖，而且价格不断刺破天花板：天啊！兰亭盛荟一套103㎡楼王，10.1万/㎡成交！

而是，2023年的天河，还有大批的新盘要来。

新盘多，意味着有竞争，对于整体市场而言，是好事。

但这个竞争其实又暗藏机会，因为 今年天河的新盘，都是豪宅 。

来看看下面这张图：

今年的天河楼市，看着热闹，但只属于极少数人。

不信，再来看一张详细的推售户型和价格统计表：

其一，120㎡以下的小户型占比很少，改善户型成为主流，甚至豪宅项目，基本只推大平层、叠墅产品。

其二，从目前曝光的吹风价来看，9万+/㎡已经是起步价，大部分项目价格都在10万+/㎡。手握1000万，在天河的选择，不多了。

而改善型的四房产品，主流面积段在120-160㎡左右，基本要去到1000万+，甚至1500万+。

其三，珠江新城、金融城的终极改善产品，面积段则在170㎡起步，没有3000万很难拿下。

换句话说，这些新盘的存在，将重新定义 天河的置业门槛 ：

1000万，未来是天河的起步门槛；

1200-1500万，未来是天河的改善门槛；

如果想要5房这样的终极改善，那么需要3000万+。

因此，对很多人来说：天河不缺货，但可能跟你没有多大关系了。

买入天河，时机比选择更重要

所以，如果你不是塔尖富豪，目前想买入天河，只有一个建议——

时机比选择重要 。

再直接一点，买入天河，就是现在，快！

我们来举例看看：

珠江新城的保利冼村项目、合景ONE68，都是 奔着城市顶豪去的 。

户型清一色是大平层，至于定价，尽管往广州天花板去想象就对了。

│保利冼村项目规划效果图

金融城鹏瑞项目，目前的吹风价是20万+/㎡；而新城市领院，吹风价则是15万/㎡，且主推约158-‍‍‍210㎡的叠墅，一套单位算下来，至少2300万起。

至于保利中铁物流园地块，价格还没定，但地价摆在那。

其楼面价达4.59万/㎡，位居广州地价排行榜TOP8。目前在市场好的情况下，价格怎么定，其实比较难预计的。

但是目前 已经有很多改善客都在等 ，无论怎么定，能不能买到，都是在价格之前需要考虑的问题。

那么天河智慧城呢，目前没有全新盘，今年一季度，这里计划出让宅地。

未来会有新盘上市，但地价和楼价，不会便宜。

｜智慧城南部居住地块位置示意图

此外，开发商都是追求快速回流资金的，尤其是在楼市回暖的情况下，往往对于首付比例、付款周期、网签名额，都会更加的严苛。

从去年的开盘，可以看到，天河优质的房源，优质楼层、好房源，且价格优惠的产品，几乎都向一次性客户倾斜。

而且，竞争相当激烈。

换句话说，未来即便有价格较笋的新盘入市，如果不是首付预算足够充足，甚至是准备好一次性付款，抢到的机会也很少。

尤其是，需要“买一卖一”的买家，转化周期很长，好项目的低价房源，根本不会等你。

所以说，预算不多，真的没必要等全新盘了。

相反，当下大家真的要把握的，是 目前天河的在售盘 。

而且，是要趁着窗口期，尽早买入。

在售新盘，8万以下的也不多了

不过呢，天河目前在售新盘，买入的门槛也已不低。

在售的10个项目中，价格还在8万/㎡以下的，只有四个盘。

尤其是小户型的产品，大多数项目只剩下尾货在推。

而这些项目中，保利天汇又是 产品最丰富，面积段跨度最大的一个 ，户型涵盖建面约90-218㎡三至五房。

不管是上车级的三房，改善四房，还是终极改善五房，都是供货量最丰富的一个。

所以说，2023年，如果还想买入天河， 保利天汇 就是你绕不开的必看项目。

｜保利天汇五期门楼入口效果示意图

而最近，房产君也收到风，保利天汇刚刚推出了 五期新一批的稀有户型 。

对于想抢在众多豪宅新盘入市，天河价值再度跃升前，抓住天河入手机会的买家，无疑是极大的好消息。

| 保利天汇各组团规划示意图

毕竟，关注这个盘的朋友都知道，保利天汇的五期，是整个项目的王炸组团。

一方面，天汇五期 紧靠着奥体山体公园 （规划中） ，推窗就是葱翠山景，景观优势是几个组团之最。

另一方面，它是 纯住宅组团 ，居住氛围更纯粹，而且园林、外立面的打造，都是整个项目的TOP级标准。

约78万㎡综合体，天河很难再有的大盘

当然，除了产品和性价比，相比起目前在售的天河新盘，保利天汇脱颖而出的原因，还有两个关键词： 大体量、成长性 。

其一，体量足够大，是未来天河很难再有的大社区。

众所周知，在寸土寸金的天河买房，往往需要历经取舍的过程，学校、商业、交通只能择其一。

但保利天汇则不同，整个项目 足足有约78万㎡ ，园林、幼儿园、九年一贯制中小学、约12万㎡多元商业街……统统都在楼下。

这意味着，你无需为任何一个维度的配套做妥协。而且，这种超级综合体，未来也是很难被复制的。

丨保利天汇效果图

其二，是随着周边有序开发，天汇的价值还会得到夯实甚至提升。

今年一开年，广州高质量发展大会，就提出将推动127个旧改项目。

而天河火力最猛的，就在 天河智慧城核心区 ，涉及了新塘亿骏、凌塘村、沐陂村、岑村等多个改造项目。

其中，目前保利天汇一路之隔的 新塘亿骏旧改 的已经在稳妥推进，有望迸发更新蝶变的巨大能量。

｜保利天汇一路之隔的新塘亿骏旧改位置示意图

大面积旧改的推动，目的很明确，为推动天河智慧城 CTD（中央科创区） 的发展腾挪空间。

实际上，这也是这两年，天河蓄力的方向。

来看一张图：

在天河智慧城核心区，光是保利天汇旁就有亿航无人机、广州路通、汇铂科技、安泰化学、德生科技、贪玩游戏、中科零壹、广州润生 8家实力科创企业总部 ，在如火如荼建设中。

还是那句话，人才是跟着产业走的。

而这也给了保利天汇，近水楼台先得月的机会。

加上，今年片区内，还有地块要供应，整个天河智慧城无论从热度，还是价值跃升，都将再上一个台阶。

所以说，本周末项目这一波产品的上新，也正是你把握天汇的难得机会。

| 保利天汇五期外立面效果示意图

最后，再强调一次，2023年是天河的井喷之年，而豪宅的爆发，反而让天河成为烫金之地，这还是在楼价不涨的前提下。

如果市场继续回温，天河必定领涨，到时候，这个窗口期将不复存在。

千言万语一句话： 请珍惜你还够得着的天河，够得着的保利天汇 。